Информационно-практический журнал
30.10.2019
Новости

Возрождение исторических усадеб

На территории России находятся 2528 усадеб: 529 – федерального, 1947 – регионального, 52 – местного (муниципального) значения.

На сегодняшний день доля ОКН, находящихся в федеральной собственности, состояние которых является неудовлетворительным, составляет 61 % от общего количества памятников истории и архитектуры. Ситуация в регионах существенно хуже. С каждым годом количество исторических усадеб, приходящих в руинированное состояние, увеличивается с катастрофической скоростью, в связи с чем необходимо принимать срочные меры, направленные на их сохранение.

Реставрация усадеб за счет федеральных средств невозможна ввиду бюджетных ограничений.

На ремонтные работы площадью 1 кв. метр требуется около 70 тысяч рублей. На государственной же охране находятся 180 тысяч памятников общей площадью почти 300 миллионов кв. метров. То есть необходимо привлечь инвестиции в размере 2,1 триллиона рублей,
что заведомо нереализуемо.

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» осуществляет проект «Возрождение исторических усадеб», который придаст историческим памятникам инвестиционный и инновационный стимулы.

Основная идея ведомственного проекта «Возрождение исторических усадеб» нацпроекта «Культура» – усовершенствование механизмов повышения инвестиционной привлекательности исчезающих дворянских родовых гнезд с последующим вовлечением данных исторических памятников в экономический оборот района путем создания инвестиционно благоприятной среды, формирования туристических и ремесленно-промышленных кластеров.

Цель проекта: обеспечение доступа к лучшим образцам культуры путем вовлечения в хозяйственный оборот к 2024 году не менее 50 неиспользуемых и находящихся в неудовлетворительном состоянии исторических усадеб – объектов культурного наследия, создание условий для укрепления гражданской идентичности на основе духовно-нравственных и культурных ценностей народов Российской Федерации.

Задачи проекта:

  1. Стимулирование и создание условий для привлечения частных инвестиций в процесс сохранения исторических усадеб;
  2. Популяризация объектов культурного наследия;
  3. Формирование института добровольчества в сфере сохранения культурного наследия.

История появления

Специально под национальный проект «Культура», реализация которого рассчитана на 2019–2024 годы, ФГБУК АУИПИК был разработан проект «Возрождение исторических усадеб».

Программа «Аренда окн за 1 рубль»

Сохранение культурного наследия народов Российской Федерации – конституционная обязанность каждого
ее гражданина. Она заключается не только в сохранении самих памятников, но и в сбережении исторической среды для нынешних и будущих поколений.

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ФГБУК АУИПИК) разрабатывает и внедряет на практике эффективные и экономически выгодные методы сохранения памятников и их современного использования с учетом исторического предназначения объекта.

Программа «Аренда ОКН за 1 рубль» – это один из способов передачи в льготную аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, относятся к федеральной собственности и включены в ЕГРОКН. Программа открывает перед арендаторами новые возможности и дает им ряд преимуществ, в первую очередь – льготную арендную ставку в размере 1 рубль за 1 кв. м. В соответствии с состоянием объекта прочие условия, на основании которых арендатор может пользоваться помещениями памятника, прописываются в договоре аренды.

Этапы реализации программы «Аренда ОКН за 1 рубль», или как работает программа.   

Если памятник находится в неудовлетворительном состоянии, то решение о его участии в программе принимает полномочный орган государственной охраны, куда местный филиал АУИПИК заранее направляет обращение. Его обязаны рассмотреть в срок 30 дней.

ФГБУК АУИПИК формирует комплект документов, необходимый для согласования распоряжения в отношении выбранного объекта, и направляет его в Минкультуры РФ.

По результатам рассмотрения комплекта документов, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 537, Минкультуры РФ совместно с Росимуществом принимают решение о передаче объекта в аренду (срок рассмотрения – около 50 дней).

Проект договора аренды проходит согласование в Министерстве культуры РФ, а территориальные управления Росимущества проверяют в это время факт неиспользования объекта, находящегося в неудовлетворительном состоянии.

Отдел контроля закупок АУИПИК организует торги с начальной ставкой арендной платы 1 рубль в год за 1 ОКН. Принять участие в торгах может любой гражданин РФ. По результатам аукциона с победителем торгов заключается договор аренды (минимальный срок проведения торгов – 25 дней).

Размер арендной платы, определенный по результатам проведения аукциона, в период действия договора аренды (49 лет) увеличению не подлежит.

Аренда – следующий этап программы – занимает время, в течение которого арендатор, исполняя условия договора, осуществляет мероприятия по сохранению ОКН (разработку НПД, проведение РРР, приспособление ОКН для современного использования).

Приемка проведенных работ.

Обязательное условие

Арендатор обязуется провести работы по сохранению объекта в соответствии с охранным обязательством в срок 7 лет со дня подписания акта приема-передачи объекта. В этот период включен этап подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта, не превышающий 2 лет со дня подписания акта приема-передачи объекта.

 Плюсы:

  • сохранение уникального исторического облика памятника, района, города за счет внебюджетных средств;
  • минимальный срок организационных мероприятий: срок нахождения ОКН в пользовании в соответствии с данной программой составляет от 2,5 до 3 месяцев с момента передачи;
  • исторический облик снаружи, комфорт и удобства внутри: арендатор восстанавливает памятник и проводит работы по его приспособлению;
  • вовлечение исторического объекта в хозяйственный оборот: сохранение исторического и культурного облика местности привлекает туристов и приносит доход региону.

Ознакомиться с перечнем объектов, которые АУИПИК планирует к передаче по программе «Аренда ОКН за 1 рубль», а также с информацией об объявленных аукционах можно на официальном сайте агентства.

Частные инвестиции и сохранение памятников

Проблема частных инвестиций – одна из самых актуальных в вопросе сохранения памятников истории и культуры. Потенциальным частным инвесторам предлагаются самые разные формы сотрудничества с государством. Один из возможных вариантов –использование уже апробированной финансовой технологии привлечения инвестиций посредством выпуска и размещения конвертируемых облигаций. Применение данной технологии на практике может способствовать созданию по-настоящему эффективной модели сотрудничества государства и частного бизнеса.

В рамках национального проекта «Культура» Министерство культуры РФ реализует ведомственный проект «Возрождение исторических усадеб». О начале работ по проекту сообщил в июле 2019 года его руководитель И. Р. Мусин, рассказав о создании реестра усадеб. Им также было сказано, что источники финансирования этих работ уже согласованы. Однако некоторые тезисы вызывают вопросы.

Тезис первый – о создании реестра усадеб. «Усадьба» – это бытовое и обобщающее понятие. В действительности каждая усадьба представляет собой архитектурный ансамбль. По закону, усадьба не является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому для учета усадеб не установлены идентификационные реквизиты. Следовательно, регистрации в реестре подлежат не сами усадьбы, а те отдельные объекты недвижимости, которые являются частью усадебных комплексов: здания, сооружения, помещения, земельные участки. Но такие объекты, как правило, уже учтены и зарегистрированы во всех учетных ресурсах (ЕГРН, РФИ, ГКН, ЕГРОКН и прочих). В связи с этим возникает вопрос: есть ли необходимость в создании отдельной новой информационной базы для регистрации таких объектов?

Тезис второй – об изготовлении эскизных проектов. Заявлено, что для информирования потенциальных инвесторов в план мероприятий по ведомственному проекту входит изготовление инвестиционных паспортов (предложений) для каждой усадьбы. В эти паспорта должны включаться эскизные проекты отдельных объектов усадеб. Однако расходы на финансирование проектных работ – это часть общих затрат на сохранение памятника, то есть на его ремонт, реставрацию, приспособление и эксплуатацию. Возникает вопрос: если некий потенциальный правообладатель из числа частных лиц заявляет о намерении сохранять объекты усадьбы, то зачем тратить на проектирование средства бюджетной субсидии или внебюджетных фондов государственной организации, в чьем ведении находятся объекты исторической усадьбы? Если такая организация изначально не располагает достаточными средствами для финансирования ремонтно-реставрационных работ на объектах усадьбы, то зачем ей тратиться на создание проекта?

Тезис третий – о привлечении средств частных инвесторов. К сожалению, не уточняется, как следует толковать термин «инвестор»: вероятно, имеется в виду тот, кто вкладывает средства. На самом деле платят и инвестор, и меценат, но разница между ними весьма существенная. Меценат не ставит целью сделки извлечение прибыли от владения приобретенным имуществом, а инвестор платит за право получать доход. Очевидно, что приобретатель памятника истории и культуры, находящегося в неудовлетворительном техническом состоянии или руинированного, вряд ли будет способен извлечь доход из такого объекта, поскольку аварийное состояние памятника при передаче прав на его использование будет существенно ограничивать возможности приобретателя. Нужно добавить, что использование объектов культурного наследия изначально осложнено тем, что внесение изменений в объемно-пространственные характеристики памятников ограничено по закону. Кроме того, условия сделок, которые предлагает Министерство культуры, включают обязательство выполнить работы по сохранению памятника в ограниченный законом срок, что дополнительно обременяет приобретенные права.

На частного инвестора возлагаются все риски, связанные с исполнением работ по сохранению объектов. При оценке своих рисков инвесторы стараются выявить все возможные факторы, способные повлиять на выполнение обязательств по ремонтно-реставрационным работам. В большинстве случаев, к сожалению, они приходят к выводу, что такие риски слишком зависят от субъективных обстоятельств. Поэтому инвесторы предпочитают отказаться от весьма на первый взгляд заманчивого предложения – после окончания восстановительных работ получить объект в аренду на длительный срок с очень условной арендной ставкой или даже приобрести объект в собственность.

Основным показателем эффективности инвестиций в недвижимость, кроме прочих, является ставка капитализации объекта инвестиций. Она определяется отношением нормы чистого годового дохода от использования такого объекта к стоимости его приобретения. Если ставка капитализации ликвидных объектов недвижимости всегда больше нуля, то для неликвидных объектов характерен нулевой показатель ставки. Очевидно, что инвесторы с большей готовностью вкладывают средства в ликвидную недвижимость, которая требует меньших затрат и приносит больше прибыли, а вложения в неликвидные объекты недвижимости традиционно рассматривают как неэффективные. Таким образом, аварийные или разрушенные памятники истории и архитектуры, обремененные требованиями по их сохранению, являются неликвидными объектами, чем и объясняется отсутствие интереса к ним у большинства потенциальных инвесторов.

Это обстоятельство наводит на мысль о необходимости разработать альтернативный метод привлечения частных инвестиций в сохранение объектов культурного наследия. Опыт банков, активно финансирующих программы ипотечного кредитования, показал, что для привлечения инвестиций с целью капитализации неиспользуемых активов можно применять давно и успешно используемый, но относительно новый для российской экономики метод, называемый «секьюритизацией». Данный метод позволяет преобразовать неликвидные активы в ликвидные. Это дает возможность получить доступ к источнику финансирования путем выпуска и размещения обеспеченных такими активами эмиссионных долговых ценных бумаг (облигаций). Долгом по облигациям являются номинальная стоимость и совокупный купонный (пассивный) доход. Условиями выпуска облигаций может быть предусмотрена конвертация долга по ним в долевые ценные бумаги (акции) организации эмитента (должника).

В ходе оценки применения такой финансовой технологии для привлечения частных инвестиций и финансирования работ по сохранению памятников возникла идея, ставшая основой всесторонне обоснованной инициативы. Ее суть – в привлечении целевых займов от заведомо известных частных инвесторов посредством заключения с ними ряда гражданско-правовых сделок. Условия этих сделок должны дать инвесторам веские и резонные основания для финансирования инвестиций в сохранение памятников. Кроме правил и требований нормативно-правовой базы концепция учитывает мнения потенциальных инвесторов, опыт коллег из Министерства культуры, а также мнения квалифицированных экспертов в области сохранения объектов культурного наследия.

Во-первых, облигация удостоверяет существование договора займа между ее владельцем (займодателем, инвестором) и эмитентом (заемщиком). Важно отметить, что облигационный заем предоставляется на условиях, объявленных заемщиком. Во-вторых, облигация – это капитальная ценная бумага. В период ее обращения инвестор может получать дополнительный доход от владения такой бумагой помимо купонного дохода. Например, использовать облигации в качестве залогового обеспечения в своих кредитно-заемных операциях. В-третьих, отчуждение облигации третьим лицам не влечет для инвестора никаких правовых последствий. Инвестор имеет право совершать любые законные сделки с такой ценной бумагой исключительно своей волей. В-четвертых, порядок выпуска, обращения и погашения облигаций строго регламентированы законом о рынке ценных бумаг и стандартами эмиссии, то есть права инвестора облигаций и их эмитента защищены законом. Наконец, облигации в широком смысле – это совокупность имущественных прав инвестора, что выгодно отличает вложения в облигации от вложений в имущественные обременения, предлагаемые Министерством культуры.

Облигации размещаются у инвесторов по подписке, через заключение сделки купли-продажи облигаций, где эмитент – продавец, а инвестор – покупатель. Подписка может быть открытой (публичной) в случае размещения облигаций среди неопределенно широкого круга лиц, либо закрытой (частной) в случае размещения облигаций среди заранее известного круга инвесторов. Здесь важно отметить, что целесообразность публичных подписок обусловлена очень большими объемами привлекаемых займов. В отличие от облигационных займов, размещаемых по закрытой подписке, к выпуску облигационных займов, размещаемых публично, предъявляется множество дополнительных требований. Для структурирования сделок по привлечению инвестиций в реставрацию конкретного ОКН наиболее подходящей выглядит закрытая подписка.

Очевидно, что инвестор будет рассматривать конвертируемую облигацию как простую (не конвертируемую) лишь на момент ее приобретения. По мере увеличения размера добавленной стоимости в процессе работ по сохранению на объекте капитал организации эмитента будет увеличиваться, что повлечет за собой рост стоимости акций организации эмитента. В данном случае инвестор традиционно рассматривает приобретенную конвертируемую облигацию как акцию, стоимость которой растет. Таким образом, возможность конвертировать облигации в акции в период их обращения (до даты погашения) напрямую зависит от величины фондов денежных средств, вырученных от продажи облигаций. Эти фонды, в свою очередь, пополняются через их вложение в сохранение памятника, внесенного в капитал организации – эмитента облигаций.

В одном из своих интервью министр культуры РФ В. Р. Мединский заявил: «Задача не в том, чтобы государство вешало на себя ярмо и старалось все возможные памятники восстановить. В стране десятки тысяч памятников, и ни одно государство в мире не сможет все их взять под опеку. Поэтому должен привлекаться частный капитал. Я вообще сторонник того, чтобы как можно большее количество памятников в разной форме переходило в частные руки». На данный момент, однако, самым распространенным источником финансирования работ по сохранению объектов культурного наследия были и остаются средства государственных учреждений и предприятий, вырученные от использования находящихся в их ведении памятников, а также государственные субсидии работ по сохранению объектов в рамках государственных программ.

Попытка получить поддержку инициативы у представителей экспертного сообщества в области сохранения объектов культурного наследия не возымела успеха. Как удалось выяснить, взгляды экспертов на методы решения проблемы сохранения памятников крайне неоднородны. Сообщество фактически разделено на экспертные группы, представленные рядом общественных организаций, занятых в сфере сохранения памятников истории и архитектуры. Среди них – Всероссийское общество охраны памятников истории и культуры, Ассоциация владельцев исторических усадеб и фонд «Возрождение русской усадьбы». Каждая экспертная группа преследует цели, соответствующие задачам, ради которых созданы представляемые ими общественные организации.

Например, эксперты ВООПИК считают, что для сохранения памятников необходимо передавать сохраняемые объекты культурного наследия в собственность общественных организаций. Позиция ВООПИК обусловлена характером его деятельности, в том числе и организацией волонтерских акций, направленных на популяризацию памятников. Эксперты Ассоциации владельцев исторических усадеб видят приоритетом своей деятельности привлечение субсидий из бюджета для финансирования различных работ по созданию транспортной и инженерной инфраструктуры (улично-дорожной сети и коммунального обеспечения). Наличие инфраструктуры повышает фактор стоимости объектов усадебных комплексов – в первую очередь, находящихся в собственности членов Ассоциации. В целом к изложенной идее участники экспертного сообщества относятся с настороженностью, поскольку с трудом представляют общественные организации в качестве участников процесса привлечения частных инвестиций, в основе которых лежат кредитно-заемные отношения.

Попытки инициировать обсуждение заявленного предложения в Министерстве культуры также пока не принесли результата. Хотя по существу предложения возражений нет и даже выражается заинтересованность в результатах внедрения концепции, там воздерживаются от принятия решений. Кроме того, план мероприятий по ведомственному проекту уже согласован и утвержден, что следует из официальных разъяснений Департамента науки и образования Минкультуры РФ, в чьей компетенции находится проект. Такие разъяснения были предоставлены 17 октября 20 19 года в связи с обращением заместителя председателя комитета по культуре Госдумы РФ С. А. Шаргунова.

В своем письме от 17 октября 2019 года И. Р. Мусин сообщил о мерах, принимаемых Министерством культуры для привлечения частных инвестиций в сохранение памятников истории и культуры. В частности, было заявлено, что основной задачей ведомственного проекта является передача объектов культурного наследия в пользу частных инвесторов и привлечение внебюджетных средств в сферу сохранения памятников. При этом методы и формы привлечения фондов денежных средств для финансирования работ и услуг в рамках проекта не предполагают увеличения кредитной нагрузки на участвующие в проекте подведомственные организации, занятые в сфере сохранения памятников. Сообщается, что с целью информирования потенциальных инвесторов об ОКН, требующих сохранения кроме прочего необходимо провести инженерное обследование памятников, разработать проектную и расчетно-сметную документацию для проведения ремонтно-реставрационных работ. По существу из разъяснений следует, что финансирование указанных работ предполагается осуществлять за счет внебюджетных денежных средств. Привлечение денежных средств реципиентом инвестиций в свою пользу предполагает возникновение кредитно-заемных отношений между инвестором и реципиентом. При этом коллеги указывают, что внебюджетные средства предполагается привлекать на безвозмездной основе. Есть основания полагать, что финансирование таких работ планируется осуществлять за счет внебюджетных фондов подведомственных организаций Министерства культуры.

Очевидно, что в случае передачи объекта культурного наследия инвестору для проведения работ по сохранению и дальнейшему использованию затраты подведомственной организации на выполнение инженерных и проектных работ должны быть возмещены инвестором. Однако, поскольку фактически нет оснований вынуждать потенциального инвестора выполнять ремонтно-реставрационные работы на предложенном ему объекте, все риски по возмещению многомиллионных затрат будут возложены на подведомственную организацию, оплатившую стоимость инженерных и проектных работ. Опыт показывает, что такая форма участия подведомственных организаций является не только затратным, но и весьма рискованным мероприятием для государственных организаций.

Предложенный альтернативный способ привлечения частных инвестиций предполагает использование заемных средств, полученных от инвесторов, пожелавших приобрести права на сохраняемые памятники по окончании ремонтно-реставрационных работ. Этот метод позволил бы не только избежать многомиллионных трат внебюджетных средств подведомственных министерству организаций, но и помог бы погасить денежный долг по займу посредством конвертации этого долга в права на сохраненные объекты культурного наследия. Полученные же инвестиции смогли бы покрыть все затраты на сохранение памятника.  

По закону, усадьба не является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому для учета усадеб не установлены идентификационные реквизиты

Основным показателем эффективности инвестиций в недвижимость, кроме прочих, является ставка капитализации объекта инвестиций

В стране десятки тысяч  памятников, и ни одно государство в мире не сможет все их взять под опеку. Поэтому должен привлекаться частный капитал